物業(yè)新聞網(wǎng)訊：
"鼓勵(lì)社會(huì)力量通過(guò)公建民營(yíng)、政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、政府和社會(huì)資本合作等方式參與公共服務(wù)供給。"對(duì)于公共服務(wù)供給主體，"十四五"規(guī)劃中明確，要?jiǎng)?chuàng)新公共服務(wù)提供方式，區(qū)分基本與非基本，突出政府在基本公共服務(wù)供給保障中的主體地位，推動(dòng)非基本公共服務(wù)提供主體多元化、提供方式多樣化。
近年來(lái)，公共服務(wù)供給主體多元化漸成趨勢(shì)，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)和服務(wù)，深化公用事業(yè)改革等舉措頻繁出現(xiàn)在多份重要政策文件中。政策引導(dǎo)疊加新基建與相關(guān)服務(wù)的快速發(fā)展以及住宅類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)變化等因素，相關(guān)領(lǐng)域漸成物企發(fā)力的重要方向。多位專(zhuān)家告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，當(dāng)前我國(guó)公建物業(yè)市場(chǎng)集中度較低，尚未形成傳統(tǒng)的頭部企業(yè)，是一個(gè)有著良好前景的物業(yè)管理業(yè)務(wù)藍(lán)海。隨著市場(chǎng)化程度逐步提高，相關(guān)領(lǐng)域或受到更多企業(yè)關(guān)注，迎來(lái)一段高速發(fā)展期。
"由于傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)受到一定影響，公建物業(yè)漸成物企發(fā)展的一個(gè)重要方向。當(dāng)前相關(guān)領(lǐng)域尚未形成傳統(tǒng)的頭部企業(yè)，也是物企增加收入與拓展賽道的一個(gè)選擇。"中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，傳統(tǒng)物企布局公建物業(yè)市場(chǎng)，需要注意與住宅物業(yè)管理方面的區(qū)分，尤其要注重環(huán)保、耗能等方面的要求，提升管理細(xì)節(jié)把控能力。
政策市場(chǎng)雙驅(qū)動(dòng)
非公共服務(wù)引入社會(huì)力量供給可謂大勢(shì)所趨，近年來(lái)，國(guó)家不斷鼓勵(lì)社會(huì)資本參與相關(guān)領(lǐng)域供給。
在"十四五"規(guī)劃中，著力增強(qiáng)非基本公共服務(wù)弱項(xiàng)即作為健全國(guó)家公共服務(wù)制度體系重要方向被提出，并對(duì)社會(huì)力量參與提出重點(diǎn)領(lǐng)域與具體參與方式，要在育幼、養(yǎng)老等供需矛盾突出的服務(wù)領(lǐng)域，支持社會(huì)力量擴(kuò)大普惠性規(guī)范性服務(wù)供給，保障提供普惠性規(guī)范性服務(wù)的各類(lèi)機(jī)構(gòu)平等享受優(yōu)惠政策；鼓勵(lì)社會(huì)力量通過(guò)公建民營(yíng)、政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、政府和社會(huì)資本合作等方式參與公共服務(wù)供給。
為推動(dòng)非基本公共服務(wù)提供主體多元化，"十四五"規(guī)劃還明確提出要深化公共服務(wù)領(lǐng)域事業(yè)單位改革，營(yíng)造事業(yè)單位與社會(huì)力量公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。不久前發(fā)布的《"十四五"全國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃》也提出要鼓勵(lì)社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)和服務(wù)，并提出要深化市政公用事業(yè)改革，加快推進(jìn)市政公用事業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性環(huán)節(jié)市場(chǎng)化改革，進(jìn)一步放開(kāi)水、電、氣、熱經(jīng)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入限制；在城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域要素獲取、準(zhǔn)入許可、經(jīng)營(yíng)運(yùn)行、政府采購(gòu)和招投標(biāo)等方面，推動(dòng)各類(lèi)市場(chǎng)主體公平參與。政策驅(qū)動(dòng)外，市場(chǎng)前景廣闊也是相關(guān)領(lǐng)域快速發(fā)展的一項(xiàng)重要驅(qū)動(dòng)因素。
"社會(huì)資本介入公共服務(wù)領(lǐng)域，為物企進(jìn)入相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域創(chuàng)造了更有利的條件，公共服務(wù)領(lǐng)域的物業(yè)服務(wù)外包給社會(huì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)是社會(huì)專(zhuān)業(yè)分工的要求，同時(shí)也有助于提升服務(wù)質(zhì)量，提高管理效率。"中物研協(xié)方面發(fā)布的專(zhuān)題報(bào)告指出，政策利好、基建擴(kuò)張以及公共場(chǎng)館市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容等因素共同驅(qū)動(dòng)著相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域快速發(fā)展，未來(lái)交通樞紐以及公共場(chǎng)館市場(chǎng)容量巨大，尚待進(jìn)一步挖掘。
如公共場(chǎng)館方面，文旅部發(fā)布的《2021年文化和旅游發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2021年末，全國(guó)共有藝術(shù)表演場(chǎng)館3093個(gè)，比上年末增加323個(gè)；共有美術(shù)館682個(gè)，比上年末增加64個(gè)；共有公共圖書(shū)館3215個(gè)，比上年末增加3個(gè)。2021年末，全國(guó)公共圖書(shū)館實(shí)際使用房屋建筑面積1914.24萬(wàn)平方米，比上年末增長(zhǎng)7.2%。
"我國(guó)公建物業(yè)市場(chǎng)目前的市場(chǎng)化程度較低，是一個(gè)有著良好前景的物業(yè)管理業(yè)務(wù)藍(lán)海。"IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)公建物業(yè)市場(chǎng)比較分散，市場(chǎng)化程度以及市場(chǎng)集中度都較低，相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，且公建物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)范圍，有著可持續(xù)的增長(zhǎng)空間以及更高的增值服務(wù)價(jià)值，更易受到物企青睞。
陳晟也認(rèn)為，相關(guān)領(lǐng)域當(dāng)前并未形成傳統(tǒng)的頭部企業(yè)，由于當(dāng)前傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)受到一定影響，公建物業(yè)逐漸成為物企增加收入與拓展賽道的一個(gè)重要選擇。
挑戰(zhàn)機(jī)遇并存
雖然相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)前景廣闊，但傳統(tǒng)物企布局分羹仍面臨一定挑戰(zhàn)。
"政府選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的模式從最初的委托到如今的公開(kāi)招投標(biāo)，且增加了招投標(biāo)的要求與頻次，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。"中物研協(xié)在專(zhuān)題報(bào)告中指出，公眾物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)張的同時(shí)也存在一些不可忽視的挑戰(zhàn)，除市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈外，由于公共建筑物基本由政府委派人員進(jìn)行管理，而管理人員流動(dòng)性較大，加之人力成本的剛性增長(zhǎng)，都給物企在探索公眾物業(yè)領(lǐng)域的道路上增加了挑戰(zhàn)。
此外，由于相關(guān)服務(wù)業(yè)態(tài)多元，服務(wù)對(duì)象復(fù)雜，專(zhuān)業(yè)要求與品質(zhì)要求都更高。
"公眾物業(yè)管理具有開(kāi)放性、公益性等特點(diǎn)，其服務(wù)范圍更加廣闊，服務(wù)形態(tài)更加多元。"中物研協(xié)方面指出，除了環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)維、修繕等基礎(chǔ)服務(wù)外，相關(guān)服務(wù)更加注重安全保障、公共秩序維護(hù)等方面專(zhuān)業(yè)服務(wù)的功能。同時(shí)，由于公眾物業(yè)服務(wù)對(duì)象的多樣性、流動(dòng)性，增加了企業(yè)服務(wù)管理的難度，對(duì)工作人員的專(zhuān)業(yè)度也提出了更高的要求。
"傳統(tǒng)物企布局要結(jié)合公建物業(yè)具體特點(diǎn)，注重在管理方面與傳統(tǒng)住宅的不同之處。"陳晟表示，傳統(tǒng)物企在公建物業(yè)方面布局要注重政府對(duì)物業(yè)服務(wù)的能源、環(huán)保、耗能等方面的要求，即ESG方面的一些細(xì)節(jié)要求，提升管理服務(wù)的細(xì)節(jié)把控能力。同時(shí)，由于相關(guān)領(lǐng)域的物業(yè)服務(wù)對(duì)象更加復(fù)雜，服務(wù)對(duì)象的滿(mǎn)意度直接反映了物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，也進(jìn)一步影響著企業(yè)在招投標(biāo)中的表現(xiàn)與成果，因此服務(wù)對(duì)象滿(mǎn)意度對(duì)于企業(yè)布局相關(guān)領(lǐng)域也尤為重要。
"物企布局這一市場(chǎng)難點(diǎn)主要是如何在服務(wù)性?xún)r(jià)比上超越業(yè)主原有的自我管理水平，以及如何打破以業(yè)主自我管理為主的行業(yè)壁壘。"柏文喜表示，企業(yè)分羹這一市場(chǎng)，一方面需要注意提升自身服務(wù)的性?xún)r(jià)比，另一方面則需要維護(hù)好與業(yè)主方的合作關(guān)系。
多元化布局
由于發(fā)展前景與盈利空間都較為廣闊，近來(lái)企業(yè)對(duì)公建物業(yè)在內(nèi)的非住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域關(guān)注度日益提升。
"公眾物業(yè)管理可挖掘的增值服務(wù)空間巨大，盈利空間廣闊。"中物研協(xié)在上述專(zhuān)題報(bào)告中指出，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，人們物質(zhì)生活水平不斷提高，進(jìn)而帶動(dòng)文化、娛樂(lè)、交通等公眾物業(yè)服務(wù)的需求逐年增加，未來(lái)公眾物業(yè)的持續(xù)建設(shè)以及居民對(duì)高品質(zhì)公眾物業(yè)服務(wù)的需求，將促使公眾物業(yè)管理持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。而在未來(lái)發(fā)展中，品牌建設(shè)與智慧物業(yè)將愈發(fā)受到重視。
根據(jù)中物研協(xié)專(zhuān)題報(bào)告，近年來(lái)公眾物業(yè)的發(fā)展整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。如在2015年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中涉足公眾物業(yè)的企業(yè)占比不足50%，到2020年，這一比例已提升至66%，較2019年的74%有所下降。2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)公眾物業(yè)總管理面積為2.33億平方米，同比增長(zhǎng)49.98%，增速明顯。
此外， 2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)公眾物業(yè)管理面積占500強(qiáng)企業(yè)公眾管理總面積比例為56.78%，可見(jiàn)領(lǐng)先企業(yè)在該領(lǐng)域的市場(chǎng)份額占比已較大；百?gòu)?qiáng)企業(yè)公眾物業(yè)管理總面積占整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)份額由2015年的0.17%提升至2020年的0.70%，市場(chǎng)集中度也呈現(xiàn)提升趨勢(shì)。
"后期物業(yè)市場(chǎng)行業(yè)集中度將快速提升，同時(shí)公建物業(yè)、商用物業(yè)也將成為物企努力拓展的市場(chǎng)，相關(guān)業(yè)務(wù)占比也會(huì)迅速提升。"柏文喜認(rèn)為，包括各細(xì)分領(lǐng)域在內(nèi)，后續(xù)物業(yè)市場(chǎng)整體集中度將得到快速提升。
陳晟也認(rèn)為，后續(xù)物企規(guī)模會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，出現(xiàn)管理面積超過(guò)10億平方米的企業(yè)；同時(shí)，物業(yè)市場(chǎng)多元化賽道布局競(jìng)爭(zhēng)或加劇，企業(yè)將在住宅、物流、商辦、公建、園區(qū)等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行布局與專(zhuān)業(yè)化能力提升，形成較為完整的多元化格局。
